Operat szacunkowy jest to pisemna autorska opinia rzeczoznawcy majątkowego stanowiąca o wartości przedmiotu wyceny i może być sporządzany wyłącznie w formie pisemnej, a treść jego powinna być sporządzona zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi z uwzględnieniem zasad dobrej praktyki zawodowej. Zawarte informacje powinny być przedstawione przejrzyście w sposób umożliwiający ich jednoznaczną interpretację.

Operat szacunkowy zawiera następujące informacje:

  • określenie zakresu wyceny,
  • określenie celu wyceny,
  • określenie dat istotnych dla wyceny
  • podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości,
  • opis stanu nieruchomości,
  • wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości wynikającego z planu miejscowego lub z innych dokumentów,
  • wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania,
  • analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny,
  • wynik wyceny nieruchomości z przedstawieniem obliczeń wartości nieruchomości.

Operat szacunkowy może podlegać aktualizacji do 2 lat od jego sporządzenia i musi być wykonany przez tego samego rzeczoznawcę. Następuje to przez umieszczenie stosownej klauzuli zgodnie z art. 156 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2004 r. Nr 261, poz. 2603, z późn. zm.).

Aktualizacja polega na:

  • potwierdzeniu aktualizacji wyceny,
  • określeniu nowej wartości nieruchomości, zaktualizowanej na datę dokonywania aktualizacji,

 

Cele wyceny nieruchomości

Podstawa prawna

Cel wyceny

Ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603)

Określenie odszkodowań za wywłaszczenie nieruchomości.

Określenie wartości nieruchomości do sprzedaży.

Ustalenie opłat z tytułu użytkowania wieczystego, zarządu i innych opłat.

Uwłaszczenie osób prawnych.

Ustalenie opłat adiacenckich.

Zwrot nieruchomości wywłaszczonych.

Ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. z 2007 r. nr 231, poz. 1700)

Określenie wartości gruntów i budynków oraz wartości produkcji w toku do sprzedaży.

Określenie wartości gruntów i budynków oraz wartości produkcji w toku przy przekazaniu w dzierżawę z zapewnieniem prawa kupna oraz przy przekazaniu w dzierżawę zwykłą.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2007 r. nr 68, poz. 450)

Określenie wartości do ustalenia wysokości opłat od czynności cywilnoprawnych.

Ustawa prawo bankowe (Dz. U. z 2002 r. nr 72, poz. 665),

Ustalenie zdolności kredytowej do zabezpieczenia kredytu.

Ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych (Dz. U. z 2003 r. nr 99, poz. 919),

Określenie wartości bankowo-hipotecznej do ustalenia kredytu hipotecznego.

Ustawa o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów (Dz. U. nr 149, poz. 703 z późn. zm.)

Określenie wartości do ustanowienia hipoteki.

Ustawa o komercjalizacji i prywatyzacji (Dz. U. z 2002 r. nr 171, poz. 1397 z późn. zm.)

Ustalenie ceny sprzedaży.

Ustalenie opłat za korzystanie z przedsiębiorstwa.

Prywatyzacja lub zbycie akcji Skarbu Państwa w spółce.

Ustawa o działalności ubezpieczeniowej (Dz. U. nr 124, poz. 1151)

Określenie wartości budynków do ich ubezpieczenia.

Ustawa o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2004 r. nr 142, poz. 1514)

Określenie wartości przedmiotu spadku lub darowizny w celu wymierzenia opłaty skarbowej.

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717)

Określenie wzrostu lub spadku wartości nieruchomości wywołanych przez zmiany ustaleń planu miejscowego.

Określenie wartości nieruchomości do wykupienia, odszkodowania lub przyznania nieruchomości zamiennej, jeżeli ustalenia planu miejscowego spowodowały brak możliwości korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób.

Prognoza skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego.

Ustawa o ubezpieczeniu społecznym rolników (Dz. U. z 1998 r. nr 7, poz. 25 z późn. zm.)

Określenie wartości gospodarstwa przekazywanego do Skarbu Państwa w zamian za emeryturę lub rentę.

Ustawa o przedsiębiorstwach państwowych (Dz. U. z 2004 r. nr 112, poz. 981)

Określenie wartości przy sprzedaży środków trwałych.

Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2004 r. nr 121, poz. 1266)

Ustalenie wysokości należności za wyłączenie gruntów rolnych i leśnych z produkcji.

Określenie wartości drzewostanów na gruntach leśnych wyłączonych z produkcji w celu ustalenia odszkodowania za przedwczesny wyrąb.

Określenie obniżenia wartości produkcji rolnej lub leśnej lub nieruchomości do sprzedaży z tytułu położenia na obszarach szczególnie chronionych.

Określenie obniżenia wartości użytkowej gruntów zdegradowanych podlegających rekultywacji.

Ustawa o autostradach płatnych oraz o Krajowym Funduszu Drogowym (Dz. U. z 2004 r. nr 256, poz. 2571)

Określenie wartości nieruchomości położonych w pasie autostrady do negocjacji ceny nabycia lub odszkodowania za wywłaszczenie.

Określenie odszkodowania przysługującego gminie za nieruchomości stanowiące jej własność.

Określenie opłat za wyłączenie z produkcji gruntów rolnych i leśnych.

Określenie wartości poniesionych nakładów do ustalenia odszkodowania za rozwiązanie użytkowania wieczystego, zarządu lub innych umów dotyczących nieruchomości położonych w pasie autostrady.

Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. nr 43 z późn. zm.)

Określenie wartości w celu dokonania egzekucji z nieruchomości.

Ustawa o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 2005 r. nr 41, poz. 398)

Określenie wartości kwater i lokali do sprzedaży.

Określenie wartości do wypłacenia ekwiwalentu za rezygnację z kwatery.

Ustawa Prawo ochrony środowiska (Dz. U. z 2006 r. nr 129, poz. 902)

Ustalenie ceny wykupu lub odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości na terenach objętych ochroną.

Określenie wartości szkód na obszarach ograniczonego użytkowania.

Ustawa Prawo wodne (Dz. U. z 2005 r. nr 293, poz. 2019)

Ustalenie odszkodowania za grunty zajęte wodami.

Określenie wartości gruntów nabywanych do realizacji inwestycji hydrotechnicznych i melioracji podstawowych.

Ustawa o ochronie przyrody (Dz. U. nr 92, poz. 880)

Określenie wartości szkód wyrządzonych przed żubry, bobry i niedźwiedzie.

Ustawa o rachunkowości (Dz. U. z 2002 r. nr 76, poz. 694)

Określenie wartości środków trwałych w celu ustalenia wartości początkowej i do amortyzacji.

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116),

Określenie wartości nieruchomości gruntowej w celu uwłaszczenia.

Ustawa Prawo spółdzielcze (Dz. U. z 2003 r. nr 188, poz. 1848)

Określenie wartości lokalu jako odrębnej własności w celu waloryzacji wkładu lub w celu przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo własności.

 

Zbycie ekspektatywy, zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

 

Źródło: R. Cymerman, A. Hopfer, System, zasady i procedury wyceny nieruchomości, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

Submit to DeliciousSubmit to DiggSubmit to FacebookSubmit to Google PlusSubmit to StumbleuponSubmit to TechnoratiSubmit to TwitterSubmit to LinkedIn